Сентябрь 2017: средняя цена проданных квартир достигла максимального значения за полгода

Начало осени никогда не отличалось ажиотажным спросом на квартиры. По всей видимости, виной тому окончание дачного сезона, которое отвлекает от дел часть покупателей. Учитывая данное обстоятельство, сокращение спроса на 13,5% по сравнению с августом выглядит вполне закономерным, при том, что итоговое число сентябрьских сделок ещё будет обновляться в сторону повышения.

Куда важнее тот факт, что спрос на квартиры в Минске последние 2 месяца опережал уровень прошлого года. А ведь самый результативный сентябрь за последнее десятилетие был как раз в 2016 году. На сей раз покупательская активность оказалась ещё выше (+3,4%).

Предложение квартир на вторичном рынке жилья сокращается шестой месяц кряду. В сентябре выставленных на продажу объектов стало на 3,9% меньше. Это довольно нетипичная для осени ситуация — обычно в это время года мы наблюдаем обратный процесс. Последний раз в сентябре предложение сокращалось в 2012 году – на старте периода роста цен.


Чаще других в сентябре покупали 1-комнатные квартиры (41%), вслед за ними расположились «двушки» (36%). На квартиры с тремя и четырьмя комнатами пришлось в совокупности 23%. Примечательно, что по сравнению с августом сделок с 4-комнатными квартирами стало больше на 14%.

Среди районов города рост спроса к предыдущему месяцу был отмечен лишь в Заводском (+21%).

На готовые новостройки в сентябре пришлось немногим более 11% всех сделок купли-продажи. В ноябре 2016 года этот показатель достигал 20%, но с тех пор он постоянно сокращается.

Любопытно, что в двух наиболее дорогих сегментах, к которым относятся сталинки и современное непанельное жильё, в сентябре был отмечен рост активности покупателей. В первом случае купили на 25% больше квартир, чем в августе, во втором – на 7%.

Сдвиги в структуре спроса нашли отражение в динамике средней цены, т.к. купили больше дорогого жилья, чем в августе.  Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в сентябре на 1,3% и составила 1128 $/м². Лишь однажды в 2017 году средний уровень цен превышал текущий уровень. 

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1183 $/м² (+0,5% за месяц) – $42 900; 

· 2-комнатные квартиры: 1111 $/м² (+1,2%) – $54 100; 

· 3-комнатные квартиры: 1056 $/м² (+2,9%) – $70 100; 

· 4-комнатные квартиры: 1035 $/м² (+1,9%) – $76 500.

По сравнению с минимальным значением прошлогодней весны 1 квадратный метр подорожал на $40-60. 

Разрыв между ценами предложения и реальных сделок в сентябре оказался минимальным за последние 5 лет.

Индекс цен на квартиры в Минске, который рассчитывается на основе объявлений о продаже квартир, в сентябре также показал рост (+0,5%). Примечательно, что положительная динамика наблюдалась у всех типов квартир и сегментов рынка, а максимальными темпами роста отметились 1-комнатные квартиры (+1,1%).

В большинстве районов города была отмечена положительная ценовая динамика. Свыше 3% прибавили цены в Слепянке, у Ботанического сада и в районе Института Культуры. Среди районов города с отрицательными изменениями выделяются Сельхозпосёлок (-3,2%), Карла Маркса (-1,4%) и Автозавод (-1,5%). 
В Киеве и Москве рост долларовых цен в первый месяц осени составил 1,8%. Что касается Варшавы, Вильнюса и Риги, то на этот раз курсовой маятник негативно сказался на долларовой цене квартир. Снижение цен составило от 0,4 до 1,5%. Единственной столицей в регионе, где с начала года цены на жильё снизились, по-прежнему остаётся Минск. 


В прошлом году мы наблюдали классический пример из экономической теории, когда рост цен во II полугодии привел к уменьшению числа заключаемых сделок. За короткий срок часть покупателей, полагавшаяся в первую очередь на собственные сбережения, осталась «за бортом» — цены выросли, а выбор резко ухудшился.

Сейчас меньше предпосылок для повторения той ситуации. Накопления потенциальных покупателей вряд ли выросли за последний год, но подешевевшие кредиты не только компенсировали сокращение сбережений, но и позволили «замахнуться» на те квартиры, которые в прошлом году были недоступными. Как итог - основной очаг спроса сместился от самых бюджетных квартир в сторону более качественных.

Растущее влияние кредитов продолжит подогревать спрос на квартиры и с большой долей вероятности мы увидим плавное повышение цен вплоть до начала следующего года. Более того, если ставка рефинансирования продолжит снижаться теми же темпами, это может вызвать уже нездоровый ажиотаж с более стремительным ростом цен, чем мы наблюдали в последние месяцы.

Обратная сторона происходящего — рынок становится зависимым от кредитов. По заявлениям крупных агентств кредитные деньги сейчас участвуют чуть ли не в каждой третьей сделке. В краткосрочной перспективе это ведёт к росту спроса, но может аукнуться слабыми продажами в будущем, когда текущие ставки уже будут восприниматься как данность.

Более того, любой резкий скачок ставки может ввести рынок в ступор и заметно сократить активность покупателей. Мы видели нечто подобное осенью 2013 года, когда прекращение кредитной «подпитки» ощутимо ударило по спросу и привело к перелому в ценовой динамике.